Lexikon, zuletzt bearbeitet am: 25.01.2024 | Jetzt kommentieren| Jetzt bewerten
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Am besten kann man das Grundbuch verstehen, wenn man es als Bestandsverzeichnis aller bebauten und unbebauten Grundstücke in Deutschlands sieht. In diesem amtlichen Register sind alle, das abgefragte Grundstück betreffenden, gegenwärtigen und vergangenen Vorgänge aufgelistet. Es ist ein Instrument das "öffentlichen Glauben" besitzt, da alle relevanten Rechtsvorgänge darin verzeichnet sind und es immer am aktuellen Stand ist. Erfahren Sie mehr über Aufbau und Gliederung des Grundbuchs und welche Formen der Auskunftsmöglichkeit es gibt.
Das heutzutage überwiegend elektronisch geführte Grundbuch hat einen gut strukturierten Aufbau, mit dem die relevanten Informationen gegliedert und zusammengefasst werden.
Es ist ein öffentliches Register, das vom Grundbuchamt geführt wird und hat den Zweck Rechte am Grundstück zu veröffentlichen. Die rechtliche Grundlage ist die Grundbuchordnung (GBO), in der Fassung vom 26. Mai 1994.
Die Führung des Grundbuchs lässt sich unter folgenden Grundsätzen und Voraussetzungen zusammenfassen:
Das Grundbuch und dessen Gliederung sind genau normiert, das Muster ist gesetzlich vorgeschrieben.
Das Grundbuch ist ein öffentliches Instrument, ein Verzeichnis, in dem konkrete, vergangene und gegenwärtige, Rechte und Pflichten erfasst sind. Das bedeutet für alle, die ein Grundstück besitzen oder sonstiges Interesse daran haben, es von enormer Bedeutung ist, dass die Einträge richtig und vollständig sind.
Die Tatsache, dass man dem Grundbuch trauen kann, wird als öffentlicher Glaube bezeichnet. Im konkreten Sinne bedeutet das, dass ein Eintrag so lange als korrekt und richtig gilt, solange nicht das Gegenteil bewiesen ist. Das impliziert allerdings nicht, dass die Eintragungen tatsächlich richtig sind. Mögliche Fehler können sein:
Wenn im Grundbuch ein Widerspruch eingetragen wird, dann ist der öffentliche Glaube nicht mehr wirksam. So ein Eintrag erfolgt auf Antrag und muss von der Behörde bewilligt werden.
In Ausnahmefällen kann von Amts wegen ein Widerspruch eingetragen werden (Eintrag wird unrichtig, gutgläubiger Erwerb ist ausgeschlossen).
Die Besonderheit beim Grundbuch ist darin zu sehen, dass sich Grenzverläufe aus dem Liegenschaftskataster ergeben. Diese können allerdings von den tatsächlichen Grenzen abweichen, da diese aufgrund der örtlichen Gegebenheiten oft anders verlaufen. Ein eventueller Käufer erwirbt das Grundstück jedoch mit den eingetragenen Grenzen (gutgläubiger Erwerb).
Im Folgenden aufgeführt einige gängige Abkürzungen, die im Zusammenhang mit dem Grundbuch benutzt werden:
Ein Eintrag erfolgt immer dann, wenn sich die Eigentumsverhältnisse ändern, bspw. Kauf und Verkauf von Immobilien. Ebenso wird eine mögliche Grundschuld (Bankkredit) eingetragen.
Eine Eintragung im Grundbuch kann teuer werden, denn es sind vor allem Löschung und Neueintrag zu bezahlen. Die Kosten verteilen sich in der Regel auf Amtskosten (Grundbuch) und Notarkosten. Der Richtwert hierzu ist 1,5 % des Preises der Immobilie, wobei das Verhältnis der Kosten Notar zu Grundbuchamt mit 2:1 anzusetzen ist. Hier einige Berechnungsbeispiele (Stand Mai 2020):
Die Kosten für Löschung oder Übertragung einer Grundschuld können durch Stilllegung oder Abtretung minimiert werden.
Die Kosten für den Notar sind im Gerichts- und Notariatskostengesetz (GNotKG) geregelt und hängen in aller Regel der Höhe nach vom Wert (Kaufpreis) der Immobilie ab.
Die Grundbucheinsicht bezeichnet die Erlaubnis, ein bestimmtes Grundbuch oder eine Grundakte einzusehen. Während andere öffentliche Register uneingeschränkt jedem Interessenten Auskunft über Einträge, Änderungen und Löschungen geben, ist der Zugriff auf Grundbücher beschränkt. Da im Grundbuch Daten zum Vermögen und den auf einem Grundstück oder Gebäude lastenden Hypotheken oder Grundschulden festgehalten sind, hat der Gesetzgeber den Zugriff auf diese Daten beschränkt.
Eine Einsichtnahme nach § 12 GBO (Grundbuchordnung) ist dann möglich, wenn ein berechtigtes Interesse nachgewiesen werden kann. Falls jemand ein Grundstück kaufen will, ist dies allein kein ausreichendes Interesse. Mehrheitlich sind es Eigentümer, die Einsicht begehren und diese aufgrund ihrer Funktion auch zugestanden bekommen.
Zur Einsichtnahme sind berechtigt:
Die Einsichtnahme in das Grundbuch und die Erteilung von Abschriften ist zu protokollieren (Nachweispflicht). Der Eigentümer hat das Recht dieses Protokoll einzusehen, es sei denn, dass dadurch strafrechtliche Ermittlungen oder Aufgaben der Verfassungsschutzbehörden gefährdet sein könnten (§ 12 Abs. 4 GBO).
Für die Erteilung von Auskünften, die Gestattung der Einsicht und Anträge auf Rückgabe von Urkunden oder Versendung von Akten an Behörden und inländische Gerichte ist der Urkundsbeamte der Geschäftsstelle zuständig (§ 12c Abs. 1 GBO).
Es gibt definierte Fälle, in denen man Einsicht in das Grundbuch nehmen sollte. Voraussetzung ist, dass berechtigtes Interesse vorliegt:
Die Einsichtnahme wird beim zuständigen Grundbuchamt schriftlich oder mündlich beantragt. Die Legitimierung erfolgt mittels Ausweisdokument. Weiters muss das berechtigte Interesse nachgewiesen werden (Vollmacht, Mietvertrag, etc.).
Für die Abfrage des Grundbuchs wird auch die genaue Adresse des Objektes oder Grundstückes benötigt.
Die Grundbuchämter sind lediglich aufgrund gesetzlicher Vorschriften zur Auskunftserteilung verpflichtet. Der Grundbuchbeamte bewertet die Sachverhalte und vorgelegten Unterlagen und trifft die Entscheidung zur Annahme oder Ablehnung. Der Gesetzgeber definiert das Grundbuch als "nicht öffentlich", um die Rechte der Personen, die einen Eintrag im Grundbuch haben, zu schützen. Deshalb die Fixierung auf das berechtigte Interesse, das hinter jedem Wunsch auf Einsichtnahme zu stehen hat.
Die reine Einsicht in das Grundbuch ist kostenfrei, eine Abschrift oder einfacher Auszug wird mit € 10,-- verrechnet. Soll die Abschrift beglaubigt werden, erhebt das Grundbuchamt zusätzlich € 20,-- an Gebühr (Stand Mai 2020).
Die Grundbuchdaten sind mittlerweile fast landesweit digitalisiert und über Internet-Schnittstellen zugänglich. Auch hier ist ein entsprechender Nachweis des berechtigten Interesses und eine Legitimierung erforderlich.
Mittlerweile können Auszüge aus dem Grundbuch online beantragt werden. Die Grundbuchämter haben dazu elektronische Formulare aufgelegt, mit denen die erforderlichen Daten erfasst, ausgewertet werden und in das System einfließen.
Der daraufhin erstellte Auszug ist eine Abschrift aller Eintragungen, die das abgefragte Grundstück betreffen: Eigentumsverhältnisse, Größen, eingetragene Rechte, Belastungen.
Der Antrag auf einen Grundbuchauszug kann gestellt werden:
Der häufigste Anlass liegt vor, wenn sich die Besitzverhältnisse an einer Immobilie ändern:
Ein Grundbuchauszug kann über die Online-Portale der Grundbuchämter angefragt werden (Self Service). Mittlerweile sind einige nicht behördliche Anbieter am Markt, die diese Dienstleistung vermitteln, was natürlich mit zusätzlichen Kosten verbunden ist.
Alternativ ist die persönliche Vorsprache beim Grundbuchamt möglich.
Abhängig von der Art des Auszugs (beglaubigt, einfach, Express-Service) liegt der Preis unter € 50,--. Der "normale" Grundbuchauszug kostet € 34,80 (Stand Mai 2020).
Das Grundbuch ist ein amtliches Register, das Auskunft über die Eigentumsverhältnisse an Grundstücken gibt. Es enthält Informationen zu den Eigentümern, Belastungen (z.B. Hypotheken, Grundschulden) und sonstigen Rechten an einem Grundstück.
Das Grundbuch wird von den Amtsgerichten in elektronischer Form geführt. Die Zuständigkeit richtet sich nach dem Ort des Grundstücks. Die Eintragungen im Grundbuch werden von einem Grundbuchamt vorgenommen.
Eintragungen ins Grundbuch werden auf Antrag vorgenommen. Hierzu muss ein Antrag beim zuständigen Grundbuchamt gestellt werden. Der Antrag muss in der Regel notariell beglaubigt sein. Beim Verkauf eines Grundstücks wird der Eigentumswechsel im Regelfall durch einen Notar begleitet, der den Antrag auf Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch stellt.
Eine Auflassungsvormerkung ist eine Eintragung im Grundbuch, die den Anspruch auf Übertragung eines Grundstücks sichert. Die Eintragung erfolgt auf Antrag des Käufers und stellt sicher, dass das Grundstück nach Abschluss des Kaufvertrags auch tatsächlich auf ihn übertragen wird. Die Auflassungsvormerkung dient somit dem Schutz des Käufers.
Die Grundschuld ist eine dingliche Sicherheit, die zur Absicherung einer Forderung (z.B. eines Darlehens) an einem Grundstück bestellt wird. Die Grundschuld wird ins Grundbuch eingetragen und stellt eine Belastung des Grundstücks dar. Der Gläubiger kann im Falle einer Nichtzahlung die Zwangsvollstreckung gegen das Grundstück betreiben.
Sowohl die Hypothek als auch die Grundschuld dienen der Absicherung von Forderungen. Der wesentliche Unterschied besteht jedoch darin, dass die Hypothek an die Forderung gebunden ist, während die Grundschuld als selbstständiges Recht am Grundstück besteht. Die Grundschuld ist somit flexibler und kann auch für andere Forderungen genutzt werden.
Die Rangfolge im Grundbuch gibt Auskunft darüber, welches Recht an einem Grundstück im Falle einer Zwangsvollstreckung zuerst bedient wird. Die Eintragungen im Grundbuch erfolgen in der Reihenfolge ihres Eingangs beim Grundbuchamt. Eine spätere Eintragung kann jedoch eine frühere Eintragung überholen, wenn sie ein höheres Rangrecht darstellt. Beispielsweise hat eine Grundschuld, die nach einer bereits bestehenden Hypothek eingetragen wird, einen niedrigeren Rang als die Hypothek und wird somit im Falle einer Zwangsvollstreckung erst bedient, nachdem die Hypothek vollständig bedient wurde. Es ist daher wichtig, bei der Bestellung von Grundschulden und anderen Belastungen auf die Rangfolge im Grundbuch zu achten.
Eintragungen im Grundbuch bleiben grundsätzlich bestehen, solange das betroffene Grundstück existiert. Allerdings können Eintragungen auch gelöscht werden, wenn sie ihre Wirkung verlieren oder wenn sie unrichtig sind. Die Löschung erfolgt auf Antrag und nach Prüfung durch das Grundbuchamt.
Eine Grundbuchabschrift ist eine amtliche Urkunde, die Auskunft über den Inhalt des Grundbuchs gibt. Sie kann beim zuständigen Grundbuchamt beantragt werden und dient beispielsweise bei Immobilienverkäufen als Nachweis über die Eigentumsverhältnisse und Belastungen am Grundstück.
Für die Eintragung von Rechten ins Grundbuch fallen Kosten an. Diese richten sich nach dem Wert des Grundstücks und der Höhe der Belastung. Für eine Grundbuchabschrift werden ebenfalls Kosten erhoben. Die genauen Gebühren können in der Kostenordnung für Gerichte (GKG) nachgelesen werden.
Das Grundbuch hat eine zentrale Bedeutung im Rahmen von Immobilientransaktionen. Es dient als Nachweis über die Eigentumsverhältnisse und Belastungen am Grundstück und gibt Auskunft über die Rangfolge der eingetragenen Rechte. Beim Kauf einer Immobilie ist es daher wichtig, das Grundbuch sorgfältig zu prüfen, um sicherzustellen, dass der Verkäufer auch tatsächlich der Eigentümer ist und das Grundstück nicht mit zu hohen Belastungen belastet ist.
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